传统房地产公司的主要特点是储备大量土地，准备大规模做住宅，而我们的主要特点是在建筑产品上的创新能力很强，开发和经营模式也与他们不同。因此，各种财务数据和经济指标与绝大多数的房地产公司无法类比。能够和我们类比的公司可能是路易威登、Gucci等时尚品牌公司

    香港是一个城市，中环和新界的土地价值差异不像内地这么大，所以在判断内地公司的可持续发展能力时会与欧美和内地不同。土地的问题在欧美被大大淡化了，他们最关心两个问题：一是品牌，二是商业模式 

    中国的富有阶层有买房置业的传统，而中国的GDP每年增长10%以上，主要是中小型企业推动的，他们多如牛毛，前赴后继。SOHO的模式正是满足这两者的需求，这一点不是从教条主义中能得来的，而是一种经验主义。我们和马云的阿里巴巴都是往中国的土壤里扎根的企业 

    一座城市建设过程中，怎么样使城市居民更好融合，更自然起来？就是穷人和富人应该住在一起，住在一起这个城市才有效率。围墙会导致犯罪率非常高，最高的是强奸率，黑灯瞎火的没人去，强奸的事情就可能发生，盗窃率也高。但如果每个小区都像建外SOHO这样，没有围墙，来来往往的人那么多，就不可能发生犯罪 

    如果说建筑是人们对世界的理解，那么12年来建造的那7个建筑群，就是潘石屹对世界的理解。从现代城开始，SOHO的这些建筑和出人意料的成功，始终谜一样冲击着国人的视觉和心灵。作为商业观察者，《商务周刊》一直在关注着潘石屹那招牌式笑容背后的商业逻辑——然而身处时尚聚光灯下的潘石屹总是在秀着。10月8日的一次成功上市，终于让他以一个商业人士的身份站在记者面前。 

    晨光轻泻在室内，潘石屹依旧带着符号般的微笑，率真而又“狡猾”的感觉因为距离的接近而被放大，但显然，他那个被高盛称为“不同与以往任何传统房地产企业”的SOHO模式，不是仅靠一组率真和“狡猾”的表情能实现的。 

    6年前的一个深夜，济南街头，两个人影前后晃动着，来到街上唯一亮着灯的茶馆。坐下来沉默片刻，一个声音说：“小易啊，我想这个人啊，不是从地球上产生，而是从宇宙中来的。”“啊？！为什么？”“你想地球发生地震时，人都不知道，但蚂蚁呀、狗呀、老鼠呀全知道，这不正好说明了这些动物是地球上产生的，而人不是。” 

    这个郑重思考人类起源的人就是潘石屹，和他同行的是北京阳光100房地产公司总裁易小迪。1988年就与潘石屹相识的易小迪对《商务周刊》说：“一些人觉得潘石屹的言谈和表现是虚伪的作秀，其实不是，他本质上就是简单、真实，怀着对自然和生命的敬畏。”这种敬畏感，同时也被潘石屹融入到SOHO的城市建造和企业经营理念之中。 

    在获得威尼斯双年展大奖的长城脚下公社中有一个俱乐部，外墙用熟铁做成，在经年的风霜雪雨吹打下，铁不断生锈，变化着不同颜色。“这是一种铁的生命的体现，是一种与大自然和谐相处而不是对抗的美。”潘认为。这个铁皮俱乐部的设计者是崇尚中国老子思想的韩国建筑师承孝相，他设计的体现“贫困美学”理念的朝外SOHO，年内即将交付使用。 

    “人总是喜欢在大自然面前逞能，我们这些盖房子的开发商尤其如此，喜欢把房子盖得越高越好，最终大自然一定会让这些房子都塌下来的，只是时间早晚而已，只是人自己拆除还是自然倒塌而已，就像船总要沉入海底，人总要死一样。”潘石屹说，“大自然会让铁生锈，我们就刷油刷漆，甚至做成不锈钢；大自然会让木头腐朽，我们就不断给它各种保护，与大自然抗衡，和大自然叫劲。人们甚至改变动物和植物的基因，伤害大自然的神经。最终大自然总是给予等量的惩罚，也只是时间早晚而已。” 

    说着这番话的潘石屹，就像一个双手合十的禅者。然而，禅者可以通达世俗的商业智慧吗？中国改革开放近30年，SOHO中国也成长了12年，期间各种主义、各种战略、各种模式层出不穷，充斥着中国特色社会主义市场经济的各个角落。 

    每一种主义和模式背后又都有着符合自己逻辑的潜在文化根源，潘石屹的主义和模式仅是其中之一，但SOHO中国股票在世界各地的争购，无疑是对这种崇尚自然的经验主义商业思想的价值认可。 

    《商务周刊》：SOHO中国是因为土地储备少，才在本次上市时把自己定位为商业物业发展商吗？你们与其他房地产开发商有什么不同？ 

    潘石屹：笼统地看，SOHO就是房地产公司，2000—2005年，北京的房地产业，既包括住宅也包括商业地产，SOHO的销售收入排行第一。但5年前我们准备第一次上市时，高盛认为我们不是一家传统的房地产公司。传统房地产公司的主要特点是储备大量土地，准备大规模做住宅，而我们的主要特点是在建筑产品上的创新能力很强，开发和经营模式也与他们不同。因此，各种财务数据和经济指标与绝大多数的房地产公司无法类比。能够和我们类比的公司可能是路易威登、Gucci等时尚品牌公司。这是高盛的看法，当时听到这些，我很兴奋，有点遇到知音的感觉，因为他们能够看到SOHO公司的真正价值。 

    但那时境外投资者对此认可度不高，所以第二次上市时，我们就明确定位于商业物业发展商。中国实际上没有几家商业地产企业，有也只是兼职做一做。事实上我们的绝大多数利润和销售额确实都来自商业地产。 

    SOHO现在上市了，购买SOHO股票的投资者不是看公司过去的能力，过去赚了多少钱都分完了，现在他们是根据公司营利模式和过去的业绩来判断你未来还有没有能力赚钱，这是他们最关注的问题。 

    一般来说，要回答这个问题就看一句话——“有没有土地储备”。如果你没有土地储备，你吃了上顿没有下顿，你赚什么钱呢？尽管这句话对所有的房地产公司无一例外，但对SOHO这类的商业地产公司还是有一点区别。事实上，我们也特别重视土地储备，现在我们有未来5年的土地储备，可是与一些传统地产企业比差得太远了，人家都有三、四十年的土地储备了。从面积上讲，我们的土地储备面积仅相当于别人的四十分之一。 

    那么，为什么我们还能被投资者认可呢？因为商业用地的价值比普通住宅要高很多。比如天安门周边、CBD的土地，和昌平、怀柔、平谷的土地价值是无法相比的。真正做过房地产的商人就知道，一平方米400块钱的地跟一平方米2万块钱的地之间的差距非常大，商业用地要看它的价值链。因此，一家公司的价值高低就是在于未来增长潜力，而房地产公司的未来持续能力在于土地储备价值的持续供应能力，而不仅是土地面积的供应能力。事实也证明了这一点，这次SOHO中国的IPO资金以美元计算，比碧桂园还多了一点。 

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